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今晚开奖现场直播“野蛮生长”的雪山片区何时

发布时间: 2020-01-31

  在经十路与雪山路交汇处东北角,有一座小山,叫做雪山。这座山的名字,成了整个片区名字的由来。雪山片区也已发展多年,却远不如周边的其他片区火热。

  雪山片区雪山片区,南临经十路,东至绕城高速,西至凤岐路,北达胶济铁路,幅员辽阔,总面积16.58平方公里。世纪大道是片区的中轴线,经十路,飞跃大道是南北两翼,凤鸣路则是其南北大动脉。

  雪山片区以东,是唐冶片区。唐冶规划为历城未来的行政中心,今晚开奖现场直播,目前可以说是济南东部相对最成熟的片区,已经成为“宇宙中心”。

  雪山片区以南,是文旅城。文旅城规划有大量的文旅产品,在土地性质已经规划好的情况下,整个片区未来的综合配套将非常完善,近期文旅城的销售也比较火爆。

  雪山片区以西,是长岭山片区。长岭山片区的环境一般,但这里相当一部分属于历下区,是稀缺资源。而且,长岭山片区紧邻济南高新区核心区,位置优越。

  雪山片区以北,是新东站片区。新东站片区作为济南的次中心之一、未来的综合交通枢纽,几年后的地位必然很高。

  而位于几个片区中间的雪山片区,在城市规划中确实相对缺失的,雪山片区更像是一个不断摸索、野蛮生长的穷孩子。这里不是一夜之间拔地而起,而是开发商从片区外部开始,一点一点拿地扎营,再一点一点开疆拓土,逐步连成了一片。

  2014年的中新智慧城,分割衍生为中新国际城中新锦绣天地,成为雪山片区两大主力项目。

  2015年,中建地产以2.63亿元拿下飞跃大道以南地块,楼面价只有1121元/平方米,有了中建新悦城。

  2016年,龙湖拿下雪山多个地块,万科进驻雪山操盘,诞生出龙湖城市之光和万科紫郡,经过了疯狂的2017、2018两年,销售已经接近尾声。

  2017年,旭辉摘得韩仓地块,有了现在的星瀚城,楼面价8677元/平方米,在经历了长期的无人问津后,最近终于以价格优势进入购房者眼帘。

  2018年,金茂路劲联合摘地,楼面价9712元/平方米——金茂逸墅;金地摘得韩仓河地块,楼面价10900元/平方米——金地凤鸣艺境。

  雪山片区现在来看真的是一块发展洼地,坑洼的道路,成排的货车,漫天的扬尘,满目的工地和大片待开发荒地,和周围的片区形成了鲜明的对比。东侧的绕城高速、北侧的胶济铁路,不可避免得会对沿线住宅产生噪音影响。西侧的炼油厂,带来的不仅仅是空气污染,输油管、油罐车也会对居住带来不便。前段时间公墓事件也让雪山片区在购房者心里产生了阴影。

  由于自身的缺陷及定位的缺失,雪山片区相对较为弱势。但它的位置已经决定了它的下限,被几个重点片区包围的雪山,必然会跟随成为济南主城区的一部分,城市的发展一定会把这片空白填满。雪山正在迎来大批定居者,绽放出活力!

  绿城梦想小镇位于工业北路与凤鸣路交叉口东,济钢东门地面,开发商为济南裕隆置业,绿城代建管理,产品以低密度写字楼别墅、公寓为主,但由于户型原因,很多人以为这是个住宅项目,甚至开发商在宣传中也不断暗示住宅属性,所以将这个项目也放在了本篇文章中。绿城梦想小镇被工业北高架和胶济铁路合围,东边离绕城高速也不远,噪音污染必不可免。

  近期梦想小镇打出了7888元/㎡的广告,确实很诱人,但要注意的是这是个商业公寓项目,40年产权,商水商电,后期居住成本很高。这个项目比较亮眼的是打破了传统的小户型公寓思路,完全按照住宅居住要求进行设计,户型有90平、110平,两梯四户,居住体验和住宅差别不会太大。但如果是有投资的目的,那么非常不建议购买,公寓产品在升值方面处于劣势,而且二手公寓交易时有高额的税费,加上梦想小镇户型面积大,出手很困难。

  星瀚城位于凤鸣路与飞跃大道路口东北角,开放商为旭辉银盛泰,楼面价8677元/㎡,容积率2.2,绿化率33%,产品包括33高层、18小高层和洋房,均为毛坯房,分为两期开发。项目内部规划有一所幼儿园,西侧规划有一所小学,南侧规划有一所初中,但未签约名牌学校,小学和初中未划片入学。星瀚城距离R2线公里,并不是很近。北侧靠近胶济铁路,距离铁路较近的楼栋可能会有噪音污染。

  星瀚城近期刷爆了朋友圈,10500元/㎡的价格还是非常具有吸引力的,很适合刚需入手。目前在售的有100平、112平高层和130平小高。130户型进门一侧就是客房的设计很贴心,通透性不错,主卧和次卧客厅都在阳面,餐厅和阳台的面积都足够大。星瀚城另外两个户型看起来比较一般,更推荐考虑130的户型。

  雪山金茂逸墅位于雪山片区北部,韩仓河东岸,飞跃大道与凤鸣路交叉口东,由金茂和路劲联合拿地开发,当时楼面价9713元/㎡,容积率1.8。项目产品主要为小高层、洋房和别墅,采用高低配的模式,洋房和小高层为精装,洋房一梯两户,小高层两梯两户,别墅产品为毛坯。项目优势在于金茂产品品质一直不错,物业管理也比较值得信赖,中建八局的施工质量也比较令人放心。

  但雪山金茂逸墅的问题还是比较多的。首先是项目北侧距离胶济铁路大约200米,会稍微受到一些影响,关键的是紧邻韩仓大道,临街影响将会非常大。其次是教育方面也并无亮点,目前来看城市之光配建小学和韩仓小学二选一。雪山金茂逸墅的项目位置地势严重低洼,南高北低非常明显,项目与其南侧800米的售楼处,海拔高低差即有16米,大概5层楼的高度,虽然旁边有泄洪沟,但影响还是会很大,而且每天爬坡也是个不小的挑战。

  雪山金茂逸墅112的户型客厅面积比较小,138户型家政间的位置确实只能放一些杂物,实用性并不高,但整体来说户型设计上并没有什么大的缺点。

  金地越秀凤鸣艺境位于凤鸣路与飞跃大道交汇处东行路北,金地与越秀联合开发建设,容积率1.5,低密度住宅,拿地楼面价10900元/㎡,包含3栋小高层和10栋叠拼别墅,近期推出的房源价格在14000左右。凤鸣艺境距离R2线米,教育方面按划片上学,金地和越秀在其他城市开发的产品还是不错的,这方面没有太大风险。目前小区南部绿化基本已经做好,覆盖面积和高度都很不错。

  凤鸣艺境周边交通稍显闭塞一些,随着年底韩仓大道的通车,南北两条道路会有所改观。小高层产品只有120的户型,厨房和卫生间所在位置使得整个空间内通透性不好,餐厅面积过小,不过连通的大阳台提供了很大的发挥空间。

  中新国际城地处世纪大道与凤鸣路交汇处东行约800米,建筑面积200万平,总规划约10194户,项目共7个地块,住宅规划有小高层、高层等产品,毛坯、精装均有,是建邦和融创合作开发建设,这是一个非常成熟的大盘了,一期早已交付。中新国际城拿地成本不高,各地块楼面价基本在2000元/㎡左右,所以价格优势比较大。目前在售的为四期C01地块产品,107户型,价格13xxx元,对刚需者来说是一个不错的选择。项目体量很大,产品比较多,选择空间大。项目周边的配套都处于建设之中,虽然当前还不完善,但未来会比较便利。学区配套为历城二中教育集团签约,并配建36班初中。中新国际城为融创操盘,融创的物业服务不错,处于中等偏上水平,这也是该项目的一大优势。

  规划建设的济南至莱芜城际铁路途径东绕城高速西段,最近处距项目1000米左右,可能存在噪音、震动等影响。西侧是济南炼油厂,对环境有一定负面影响。

  中新锦绣天地位于世纪大道与凤鸣路交汇处东,这也是一个体量较大的成熟楼盘,超高的性价比使它成为一个持续热销的网红盘,12000的均价,在整个济南东部也非常有优势。

  中新锦绣天地和中新国际城的前身都为中新智慧城,拿地楼面价基本在2000元以内,所以锦绣天地有开低价的底气。目前在售产品为18层小高层、22-24层高层,容积率为2,这个层高对应着12000的均价,还是很良心的。

  中新锦绣天地占地很大,地块分得也很多,目前在售的主要是C02、C03地块的高层,C03地块比C02地块更靠近世纪大道。C02地块为24层和25层高层,C03地块为25层和27层高层,户型在99平米——156平米之间。其中大部分户型设计都比较不错,格局方正,动静分区合理,112户型稍显狭长,动静区无法有隔离,卫生间靠近客厅,私密性较差。

  另外中新锦绣天地也有洋房和小高产品,位于A03地块,地块东部为11层洋房,西部为18层小高,1.9的容积率在片区内也算够低了。房屋面积涵盖120——158多个户型,在设计上基本保持一致,没有太大的区别,总体来说中规中矩,没有什么比较明显的缺点,所以在选购时主要考虑总房款即可。

  和中新国际城一样,锦绣天地配建学校签约历城二中教育集团,同样受到城际铁路和炼油厂的影响,物业对比中新国际城和周边大开发商的产品来说确实要差,关键是只有12000的均价,这个价格,对刚需们来说就是最有利的因素。

  现在的雪山还是有些太荒凉闭塞了,尤其是韩仓河附近,目之所及,大片的待开发土地和施工工地,雪山可能还需要几年的时间,才能追赶上来。大概要等到韩仓大道、飞跃大道打通以及R2线开通后,片区交通才能满足居住需求。但较低的价格,对刚需者来说是比较友善的。


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